Ihre vollständige Anleitung zur Ladeinfrastruktur seit der WEG-Reform 2020
Eigentümer-Anspruch
Gesetzlicher Anspruch auf Wallbox-Installation
Mieter-Anspruch
Erlaubnis für bauliche Veränderungen
Seit der WEG-Reform im Dezember 2020 haben sowohl Wohnungseigentümer als auch Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge. Trotzdem scheitern viele Vorhaben an Unsicherheit über die konkreten Rechte, das richtige Vorgehen in der Eigentümerversammlung oder die Frage, wer welche Kosten trägt. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage verständlich und gibt Ihnen einen konkreten Fahrplan an die Hand.
Eigentümer in einer WEG: So funktioniert der Beschluss
Der gesetzliche Anspruch nach § 20 WEG
Seit dem 1. Dezember 2020 können Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen (§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG). Das ist ein individueller Anspruch – Sie brauchen dafür keine Mehrheit der Eigentümer auf Ihrer Seite.
Der Anspruch umfasst nicht nur die Wallbox an Ihrem Stellplatz, sondern die gesamte dafür nötige Infrastruktur: Stromleitungen durch Kellerwände, Anpassungen am Hausanschlusskasten, die Installation eines Lastmanagementsystems und die Vorbereitung für zukünftige weitere Ladepunkte.
Das „Ob" – also ob die Wallbox kommt – steht Ihnen zu. Über das „Wie" – welches Unternehmen die Arbeiten ausführt, welche technische Lösung gewählt wird – beschließt die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG).
So gelingt der Beschluss in der Eigentümerversammlung
Auch wenn Sie als einzelner Eigentümer einen Anspruch haben, empfiehlt die Nationale Leitstelle Ladeinfrastruktur einen gemeinschaftlichen Ansatz. Der Grund: Ein Gesamtkonzept für alle Stellplätze ist langfristig günstiger und technisch sinnvoller als Einzellösungen.
Das Vorgehen in der Praxis:
Fragen Sie nicht nur nach aktuellem Bedarf, sondern auch danach, wer sich mittelfristig den Umstieg auf Elektromobilität vorstellen kann. So planen Sie die Infrastruktur ausreichend groß.
Sammeln Sie Informationen zu Lademöglichkeiten, Kosten, Fördermitteln und relevanten Risiken wie Brandschutz. Stellen Sie diese allen Eigentümern zur Verfügung.
Das Thema Ladeinfrastruktur sollte als eigener Punkt in der Einladung zur Eigentümerversammlung stehen. Wirken Sie auf eine grundsätzliche Befassung hin.
Für die Genehmigung einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Eine besondere Vereinbarung ist nicht erforderlich. Der Beschluss kann auch schriftlich gefasst werden (§ 23 Abs. 3 WEG).
Lassen Sie den Verwalter frühzeitig einbinden. Die Verwaltung sollte die Eigentümergemeinschaft proaktiv über das Thema informieren und ein Gesamtkonzept vorschlagen. Hat sich die Hausverwaltung jahrelang auf Einzelanfragen beschränkt, wird die Gesamtlösung am Ende teurer.
Wer trägt die Kosten?
Die Kostentragung im WEG-Recht folgt einem klaren Prinzip:
Wer die Installation verlangt, zahlt.
Nach § 21 Abs. 1 WEG tragen die Eigentümer, die die Ladeinfrastruktur verlangt haben, die Kosten für Installation und Folgekosten. Im Gegenzug steht ihnen die alleinige Nutzung der aufgebauten Lademöglichkeit zu.
Beschließt die Mehrheit für alle:
Wenn die Mehrheit der Eigentümer einen Gesamtausbau beschließt (was empfehlenswert ist), werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 21 Abs. 2 WEG).
Nachträgliche Teilhabe möglich:
Eigentümer, die sich anfangs nicht beteiligt haben, können nachträglich eine Mitnutzung der elektrischen Installation verlangen. In diesem Fall müssen sie sich angemessen an den ursprünglichen Installationskosten beteiligen (§ 21 Abs. 4 WEG).
Mieter: Ihr Recht auf eine Wallbox
Der Anspruch nach § 554 BGB
Seit 2020 können Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zu baulichen Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen (§ 554 Abs. 1 BGB). Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn die Interessen des Mieters nicht zugemutet werden können – das ist ein hoher Maßstab.
Konkret bedeutet das:
Was der Anspruch umfasst:
Die erstmalige Installation von Lade- und Leitungseinrichtungen für Elektrofahrzeuge, aber auch die Optimierung bestehender Systeme – etwa die Erweiterung der Kapazität oder die Implementierung eines intelligenten Lademanagements.
Was der Anspruch nicht umfasst:
Ein Recht auf eine konkrete Ladestation oder ein Umbaurecht an sich. Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis – installieren darf er erst nach Genehmigung.
Was der Vermieter verlangen kann
Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Absicherung seiner Immobilie:
Sicherheitsleistung:
Der Mieter kann verpflichtet werden, bei der Errichtung einer privaten Ladeinfrastruktur eine besondere Sicherheit zu leisten. Das soll das Rückbaurisiko für den Vermieter absichern.
Fachgerechte Installation:
Die Arbeiten müssen durch einen qualifizierten Elektrofachbetrieb ausgeführt werden.
Rückbau bei Auszug:
Der Vermieter kann nach Ende des Mietverhältnisses den Rückbau verlangen (§ 546 Abs. 1 BGB). Mietvertragsparteien können hierzu konkrete Vereinbarungen treffen.
Kosten für Mieter
Grundsätzlich trägt der Mieter die Kosten der Installation. Vereinbarungen, die zu Ungunsten des Mieters von § 554 BGB abweichen, sind unwirksam (§ 554 Abs. 2 BGB). Der Mieter hat also immer den Anspruch – der Vermieter kann ihn vertraglich nicht ausschließen.
Prüfen Sie, ob der Vermieter bereits eine Ladeinfrastruktur plant oder ob es eine gemeinschaftliche Lösung für das gesamte Gebäude gibt. Die Teilnahme an einer Gesamtlösung ist in der Regel günstiger als eine Einzelinstallation.
Sonderfall: Stellplatzregelungen im Gemeinschaftseigentum
Häufig befinden sich die Stellplätze im gemeinschaftlich genutzten Parkplatz – ohne feste Zuordnung zu einzelnen Eigentümern. Was bedeutet das für die Wallbox?
§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG gewährt einzelnen Wohnungseigentümern auch ohne entsprechenden Beschluss das Recht, ein Elektrofahrzeug für die Zeit des Ladevorgangs im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums abzustellen. Sie dürfen dort laden, wo Sie normalerweise parken – auch wenn die Stellplätze nicht fest zugeordnet sind.
Es macht dabei keinen Unterschied, ob sich das Recht aus dem Sondereigentum, einem Sondernutzungsrecht oder dem allgemeinen Mitgebrauchsrecht an der gemeinschaftlichen Abstellfläche ergibt.
Die Rolle der Hausverwaltung
Hausverwaltungen spielen eine Schlüsselrolle bei der Umsetzung von Ladeinfrastruktur:
Verwaltungspflicht
Gemäß § 18 Abs. 1 WEG obliegt der Verwaltung das gemeinschaftliche Eigentum. Das umfasst auch die Vorbereitung und Umsetzung von Beschlüssen zur Ladeinfrastruktur.
Proaktive Rolle empfohlen
Die Verwaltung sollte der Eigentümergemeinschaft einen umfassenden Plan für die Errichtung einer Ladeinfrastruktur für alle Stellplätze vorschlagen – nicht erst reagieren, wenn einzelne Eigentümer anfragen.
Handlungspflichten
Mit dem Hochlauf der Elektromobilität gehen auch für Verwalter Handlungspflichten einher. Eine aktive Verwaltungshaltung ist nicht nur empfehlenswert, sondern beugt Schadensersatzansprüchen vor.
Bruchteilsgemeinschaften: Besonderheiten beachten
Nicht jede Eigentümergemeinschaft ist eine WEG. Wenn mehrere Personen Eigentümer eines Grundstücks sind, ohne dass Wohnungseigentum nach dem WEG gebildet wurde, besteht eine Bruchteilsgemeinschaft (§ 1008 BGB).
In diesem Fall ist das WEG nicht anwendbar. Die Verwaltungsbefugnis steht grundsätzlich den Teilhabenden gemeinschaftlich zu (§§ 744 f. BGB). Für bauliche Veränderungen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen, bedarf es in der Regel eines Mehrheitsbescheids der Bruchteilsgemeinschaft.
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Ja. Der Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 WEG ist ein individueller Anspruch. Auch wenn die Mehrheit dagegen ist, kann jeder Eigentümer die Installation verlangen. Allerdings bestimmt die Gemeinschaft das „Wie" – also die technische Umsetzung. Notfalls kann der Anspruch mit einer Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) durchgesetzt werden.
Wenn die bestehende Elektroinstallation nicht ausreicht, können Eigentümer bauliche Veränderungen wie die Erweiterung des Hausanschlusses oder die Installation eines Energiemanagementsystems verlangen. Die gemeinsame Nutzung der vorhandenen Ladepunkte kann über einen Gebrauchsbeschluss nach § 19 Abs. 1 WEG geregelt werden, der bestimmte Ladezeiten für die beteiligten Eigentümer festlegt.
Nur in begründeten Ausnahmefällen. Die Ablehnung ist nur zulässig, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter nicht zugemutet werden kann (§ 554 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Hürde dafür liegt hoch – Aspekte des Klimaschutzes, der Luftverschmutzung und des Verkehrslärms sprechen regelmäßig für den Mieter.
Grundsätzlich ja. Der Vermieter kann nach Ende des Mietverhältnisses den Rückbau verlangen. Allerdings können die Mietvertragsparteien hierzu abweichende Vereinbarungen treffen – beispielsweise dass die Wallbox gegen eine Entschädigung in der Wohnung verbleibt.
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